Консультации по недвижимости.

[Вредина]

Юль,всмысле как продать? Обычно   а вот на счёт ипотеки уточните в банке. Ведь в новой квартире собственники будут и дети,даст ли банк такую ипотеку?

[Луна]

Мне нужно продать квартиру, в которой собственники дети. А выделить доли в другом жилье негде. Потом, после продажи, не сразу, купим другое жилье. Опека такие сделки разрешает?  По телефону не консультируют. Идти у меня нет возможности пока.

[Вредина]

Мммм,тогда не знаю. У меня была одновременная продажа-купля. Продавала с детскими долями, соответственно тут же выделяла в новом жилье им доли. Такое опека точно разрешает

[Nasya]

Подскажите, куда передается обязательство выделения долей при оформлении ипотеки и использовании материнского капитала? 
Можно ли беспрепятственно продать эту квартиру при досрочном погашении ипотеки и выделить доли в другом жилье?
В опеке ответили, что они участвуют только после выделения долей.

Доли надо все же выделять в первой квартире. Как продать ее после этого,  если другое жилье будет приобретено после продажи квартиры, и возможно в ипотеку? Опека одобряет такие сделки?

Доли детям необходимо выделять именно в той квартире, где использовались средства материнского капитала. Хочу обратить внимание, что доли выделить нужно на всех членов семьи. Если в процессе выплаты ипотечного кредита в семье родился третий (и последующий) ребенок, им также выделяется доля в праве на квартиру. Размер этих долей определяется Вами самостоятельно.
Из этого процесса можно исключить только супруга, для этого необходимо оформить у нотариуса отказ.
Исполнение данной процедуры контролирует Прокуратура.
После выделения долей, необходимо обратиться за разрешением на продажу такого объекта недвижимости в органы опеки и попечительства.
Если Вы будете приобретать квартиру в ипотеку, то от органов опеки нужно получить два Постановления (разрешения):
- на продажу квартиры, где дети имеют долю в праве
- на покупку квартиры, где детские доли идут в залог банку.

[Nasya]

Муж у себя в блоге в ЖЖ написал хороший пост-консультацию по наследованию (у него очередные клиенты с этими проблемами), так что я не мудрствуя лукаво, копирую оттуда 

К наследованию стоит относится более внимательно

Уже и писал раньше, и на своем канале в Ютубе ролики выкладывал на эту тему - но тема вечная. Чему бы грабли не учили - а сердце верит в чудеса. Ок, не буду столь цинично.
    Родственников усопших можно понять - это, действительно, большая личная трагедия, когда умирает близкий человек. Но вот человек похоронен, поминки справлены, справлен 9-й, 40-й день - есть время прийти в себя и осознать, что усопший является еще и наследодателем, а близкие родственник - наследниками. И вот в связи с этим - понять, обсудить и решить, как вы будете принимать (или не принимать) наследство.
    Да, в соответствии со статье 1157 ГК РФ кто-то из наследников может отказаться от своей части наследства в пользу любого другого (или без указания лиц). И зачастую (всегда, практически) это решение бывает весьма правильным и не приводит в дальнейшем к различным разборкам, возникающим на этой почве между уже не совсем близким родственниками.
    Чтобы не забивать вам дальше голову положениями четвертой части Гражданского Кодекса РФ, просто приведу конкретный пример. Нет, я так же буду (чтобы это не выглядело какой-то отсебятиной) ссылаться на соответствующие статьи Кодекса, но и на конкретном примере поясню при этом, почему возникает та и или иная, "ненормальная" ситуация с наследованием.
    Итак, моя клиентка. Фамилий, мест проживания, естественно не будет. Так что все совпадения - случайны. Умирает ее мама. Наследники первой очереди, в соответствии со ст. 1142 ГК РФ - дети, супруг, родители наследодателя (т.е. усопшего).
    Квартира у них была приватизирована на троих - моя клиентка, ее мама и дочь клиентки. И жила с ними бабушка, которая в приватизации не участвовала. Ну и как бы все считали, что - не участвовала - и не участвовала, нечего об этом и думать. Они, на самом деле, вообще ни о чем не думали - в смысле оформления наследственных прав - жили, как и раньше жили. Замечу в скобочках, что в этом случае они наследство приняли "по факту", т.к. проживали по месту нахождения наследственного имущества.
    Но, что, в данном случае, очень важно - часть наследства приняла и бабушка - т.к. являлась одним из наследником первой очереди (ст. 1142 ГК РФ). Фактически, мамину долю наследовали в равных долях моя клиентка (ее дочь) и бабушка (ее мать).
    Затем, через какое-то время, умирает бабушка. И тут - опаньки! - появляется живущий в соседнем городе и ни разу не появившийся раньше, дядя - т.е. сын бабушки, брат умершей ранее матери клиентки. Не запутались еще? )
    И вот он является наследником первой очереди своей матери - бабушки моей клиентки. А у нее, как мы помним, доля наследства от умершей дочери - матери моей клиентки. Вторая доля наследственного имущества бабушки переходит по, так называемому, праву представления (ст. 1146 ГК РФ) от умершей ранее дочери бабушки (сестре дяди) к ее дочери, моей клиентке.
    В итоге дядя получает в порядке наследования 1/12 долю в этой квартире - к которой он, в общем-то, не имеет никакого отношения. До этого не имел, если точнее. И хочет за нее, эту долю, получить денюжки. И, самое интересное - он имеет на это полное право, равно, как и продать ее третьему лицу, если остальные собственники ее у него не купят.
    А всего-то надо было что сделать? Вступить в наследство после смерти мамы - дочке, а бабушке отказаться от своей доли наследства. Тогда бы этот появившийся дядя не имел бы никакого отношения к этой квартире. Как и было ранее. Но, увы, этого не было сделано. А в судебном порядке его право было признано. Ибо - dura lex sed lex.
    Так что - пусть все живут долго и счастливо, но - все мы смертны и к вопросам наследства, повторюсь, надо относится более внимательно, не "пускать на самотек". Чтобы не появлялись такие вот дяди и не заявляли свои права на ваше имущество.

[Луна]

Настя, а есть у вас статья о процессе выделения долей детям?  Куда идти, каким документом совершается, как лучше это провести с учетом продажи этой квартиры. Доли выделять будем в рамках суммы материнского капитала.

[Nasya]

Настя, а есть у вас статья о процессе выделения долей детям?  Куда идти, каким документом совершается, как лучше это провести с учетом продажи этой квартиры. Доли выделять будем в рамках суммы материнского капитала.

К, сожалению, пока нет - все собиралась полную консультацию записать, но так руки и не дошли 
Думала, сейчас запишу - новая засада: десну разрезали, воспалилась Ну, может, оклемаюсь, получится. Вкратце, основные моменты чуть позже напишу, немного в себя приду, хорошо?

[Луна]

Выздоравливай. Буду ждать. После НГ думаем этим заняться.  Спасибо.

[Nasya]

Выздоравливай. Буду ждать. После НГ думаем этим заняться.  Спасибо.

Спасибо! Надеюсь, оклемаюсь и запишу ролик. А пока - консультация от супруга Возможно, для кого-то будет актуальным.

Новые правила судопроизводства и подачи исков с 1октября 2019 года

[Ольга]

Мне нужно продать квартиру, в которой собственники дети. А выделить доли в другом жилье негде. Потом, после продажи, не сразу, купим другое жилье. Опека такие сделки разрешает?  По телефону не консультируют. Идти у меня нет возможности пока.

тоже интересно не узнали, можно так или нет?

[Луна]

тоже интересно не узнали, можно так или нет?

Оля, ходила в опеку. Никаких вариантов они не предоставляют. Рассматривают только реальную недвижимость. Можно даже выделить в обременненом жилье с разрешения обременителя. Такие сделки опека разрешает.
Отсрочить выделение долей в новом объекте после продажи детских долей в первом объекте не разрешают.
В интернете прописана теория, что можно сумму стоимости детских долей "заморозить" на специальных детских счетах без возможности снятия и распоряжения. А после выделения долей в новой недвижимости деньги можно снять. У нас про это слышать не хотят. Мол, нет такой практики в Обнинске и все

[Луна]

Пошаговая инструкция выделения долей детям 2020: образцы документов

https://ipotekaved.ru/oformlenie/vydelenie-dolej-detyam.html

[Nasya]

Из практики могу сказать, если у несовершеннолетнего в собственности единственная недвижимость, опека не даст разрешение продать ее и положить деньги на счет. Исключение у нас было, когда семья переезжала в Грецию на пмж. На распоряжение данными денежными средствами также требовалось разрешение опеки. Если же ребенок владеет другим жильем, можно попробовать подать документы в органы опеки, в конце концов, с их мотивированным отказом можно пойти в суд.
 
По поводу вышеприведенной пошаговой инструкции – есть уточнения:
 
Из общего количества собственников можно исключить папу, для этого необходимо оформить нотариальный отказ, это можно сделать непосредственно при выделении долей. Хочу обратить внимание, что, если за время выплаты ипотечного кредита родили еще дети, они также должны быть наделены долями.
 
Детям я рекомендую выделять доли минимальные, нотариусы часто норовят разделить в равных долях, что влечет потом множество проблем при продаже таких квартир. В законе четко не сказано, какая должна быть детская доля, но из судебной практики, подкрепленной нашей рабочей практикой, могу сказать, что доля должна быть соразмерной части материнского капитала.
 
С декабря 2015 года сделки с несовершеннолетними подлежать нотариальному удостоверению, это повлекло увеличение расходов по оформлению выделения долей. Нотариальный тариф  при дарении долей составляет 0,3% от кадастровой стоимости долей+техработы (3-3,5 тыс руб).
 
В пакет документов при любых манипуляциях с ПФР добавляйте СНИЛС.
 
Если Вы решили продать квартиру, в которой был использован материнский капитал, то схема такая:
Если доли не выделены – обращаемся к нотариусу, в среднем нотариус выходит на сделку за 2 недели+3 рабочих дня на регистрацию перехода права в Росреестре.
Затем обращение в органы опеки. Получаем Постановление на продажу.
Обращаемся к нотариусу за удостоверением продажи квартиры.

[Луна]

Большое спасибо!
Меня интересует выделение долей по соглашению без участия нотариуса. В статье написано, что с 2019 года это стало возможным, если собственность совместная на данный момент. Нисколько не хочется платить такие суммы) да тем более несколько раз (при выделении долей, при продаже квартиры, при выделении в новом жилье?).
Настя, есть такая практика?

[Луна]

Нотариальный тариф  при дарении долей составляет 0,3% от кадастровой стоимости долей+техработы (3-3,5 тыс руб).

То есть тариф даже не от кадастровой стоимости квартиры, а от кадастровой стоимости детской доли?

В новом жилье как доли будут выделяться, тоже через дарственную?